공공분양을 받기위해서 반드시 고려해야할 조건 2가지 알아보기

사회초년생, 신혼부부, 다자녀가구등을 위해서 비교적 시세에 비해 저렴하게 분양을 하며 국가에서관리 지도하에 정부지원을 받으면서(이자율) 입주할 수 있는 아파트로 이를 공공분양이라고 합니다. 공공분양의 유형, 소득기준, 청약조건등을 알아보고 더불어 민간분양과 공공임대는 어떻게 다른지도 알아보도록 하겠습니다.

공공분양

쉬운 목차

공공분양이란?

공공분양이란 정부나 지방 공공기관에서 개발한 땅에 지은 국민주택으로 공공기관이 지으며 이를 분양하는것을 의미합니다. 소득이 낮으면서 주택이 없는 국민, 신혼부부, 다자녀가구등을 위해 주택을 공급하기 위한 제도라고 할 수 있습니다.

공공분양에는 우선공급과 일반공급이 있는데 우선공급의 경우 신혼부부, 생애최초주택마련등의 특별한 상황의 사람들을 대상으로 하는 공급이며 이것외에 아무것도 해당되지 않는 사람은 일반공급으로 넘어가게 됩니다.

현재 공공분양 정책에는 3가지 유형이 있습니다. 3가지에는 나눔형, 선택형, 일반형이 있는데요. 커다란 특징은 아래와 같습니다.

나눔형(25만호)	선택형(10만호)	일반형(15만호)
처음부터 분양 의무거주기간 이후 국가에 다시 되파는 공공 환매 방식 시세 70% 이하에 분양 시세차익의 70% 보장, 30%는 한국토지공사에 반납	저렴한 임대료로 6년간 거주 임대 종료후 분양여부를 자유롭게 선택 살면서 장단점을 직접느껴보고 분양여부를 고려하여 좋음	기존 공공분양주택 일반공급 물량확대를 30%까지 증대 시세 80%수준에 분양

공공분양은 비교적 저렴한 분양가로 정부지원혜택(낮은 이자율로 대출을 받음)을 받으며 정부의 규제로 지어진 집이기에 안정된 품질로인해 안정적 주거를 할 수 있는 장점이 있습니다. 다만 입주하는데 있어 수요가 많다면 시간이 걸릴 수 있고 소득에 따라 기준을 충족해야 입주를 할 수 있으며 정부에서 지어지는 아파트만 들어가기에 선택의 폭이 적다는 단점이 있습니다.

*민간참여 공공분양

민간분양은 브랜드 건설사가 지은 아파트를 분양하는것으로 위치선정부터 디자인까지 건설회사에서 자체적으로 결정하는 분양으로 다만 민간 건설사가 지은 아파트중에도 공공분양이 되는 아파트가 있습니다. 이를 ‘민간참여 공공분양’이라하며 공공주택사업자와 민간건설사가 함께 분양을 진행합니다.

자격

1)청약조건

순위 순차제로 진행되며 무주택기간, 청약통장 납입 횟수, 납입 총액에 따라 순위를 계산하여 순위를 정하고 1순위부터 분양의 기회가 주어지는데 이외에 특별공급은 추첨제로 진행이 됩니다. 쉽게 말해 오래시간 청약통장에 넣어둔 금액이 많은 사람에게 1순위를 준다는 뜻과 동일합니다.

청약을 하려는 지역에 따라 가입기간과 납입횟수를 다르게 산정하며 아래표와 같습니다.

지역		가입기간	납입횟수
투기과열지구 및 청약과열지역		2년 이상	24회 이상
위축지역		1개월 이상	1회 이상
그 외지역	수도권	1년 이상	12회 이상
그 외지역	수도권 외	6개월 이상	6회 이상

공공분양 1순위 자격과 조건은 무주택자에게 우선권이 주어지며, 청약저축 납입 금액과 기간이 중요합니다. 또한 5년이내 청약 당첨사실이 없어야 합니다.

2)소득기준(2024년 2월29일~2025년 2월까지 적용)

*세대 자산보유기준: 2억1550만원(부동산 건축물, 토지등을 보고 판단)

*차량가액: 세대당 2대인경우에는 가장 높은 차량의 가액을 기준으로 하며 개인택시, 사업용 트럭으 제외되고 비영업용 승용차만 고려합니다. 차량가액은 보건복지부장관이 정하는 차량기준 가액여부에 따라 확인방법이 달라집니다.

차량 기준가액이 있는 경우 기준가액 출처를 통해 차량가액을 산출하고 기준가액이 없는 경우에는 자동차 등록당시 취득가액을 기준으로 경과연수에 따라 매년 10%를 감가상각하여 산출합니다.

*소득확인 방법: 근로자의 경우 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득등을 확인합니다.

상시근로소득: 3개월 이상 계속적으로 고용되어 월정액 급여를 지급받는 사람은 매달 내는 국민건강보험액을 확인하여 보수월액을 산정
일용근로소득: 3개월이상 계속적 월정액 급여를 받지 아니한자로 국세청을 통해 산정
자활근로소득: 자활급여의 일환으로 사업에 참여하여 근로를 제공하고 받는 급여수당으로 자활사업 실시기관, 지자체를 통해 산정
공공일자리소득: 노인일자리사업, 장애인일자리사업, 공공근로등에 참여한 대가로 얻는 소득으로 보건복지부, 노동부를 통해 산정
기타소득: 각종 법령에 의해 지급되는 수당, 연금, 급여, 기타금품등을 말하며 보건복지부, 국민연금, 사학연금, 공무원연금, 군인연금관리공단, 근로복지공단, 보훈처등을 통해 산정
사업소득, 재산소득: 국세청을 통해 산정합니다.

*소득기준

가족구성원	소득
3인이하	7004,509원
4인	8248,467원
5인	8775,071원
6인	9563,282원
7인	10351,493원
8인	11139,704원

공공분양 VS 민간분양

민간분양은 브랜드 건설사에서 자체적으로 위치와 구조를 정해 분양을 하는것을 말하며 민간분양의 청약의 경우는 가점제로 진행합니다. 가점제의 경우 무주택기간(32점), 부양가족 수 (35점), 청약통장 가입기간(17점)등을 고려해서 점수를 더하고 높은 점수 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 또 브랜드마다 가점제와 추첨제를 병행하기도 합니다.

따라서 어느정도 소득이 있어 공공분양은 부적합하나 무주택이며 가족구성원의 수가 많을 수록 민간분양 가점의 합이 높아 당첨될 확률이 높다고 할 수 있습니다. 민간분양에 청약통장을 활용할경우 지역에 따른 가입기간과 예치금, 주택평수에 따라 가점이 달라집니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.

*가입기간

지역		가입기간
투기과열지구 및 청약과열지역		2년이상
위축지역		1개월이상
그 외지역	수도권	1년이상
	수도권 외	6개월 이상

*예치금

	서울,부산	그 외 광역시	그 외 지역(시, 군)
85제곱미터 이하	300만원	250만원	200만원
102제곱미터 이하	600만원	400만원	300만원
135제곱미터 이하	1000만원	700만원	400만원
모든 면적	1500만원	1000만원	500만원

민간분양의 경우 무주택 또는 1주택을 소유한 세대주도 청약통장을 이용하여 분양을 받을 수 있으며 이때 5년 이내 청약당첨 사실이 없어야 합니다. 비교적 오랜시간 청약통장 가입을 해야 이점을 받을 수 있는 공공분양과 달리 가입기간이 조금 적어도 가점제로 하므로 청약통장 가입기간이 적고 통장안에 금액이 적다면 민간분양을 이용해보는것이 좋습니다.

특히 민간분양에서는 부양가족수가 중요하므로 미혼인 경우에 가점제에서 불리할 수 있으며 가족수가 많을수록 민간분양에서는 이득이므로 도전을 해보는것이 좋습니다.